買受適格証明書と農地法の競売申請と農業委員会の手続き

買受適格証明書の農地法に基づく取得と競売手続き

農地（田んぼや畑）は、日本の食料生産基盤を守るために「農地法」という非常に厳格な法律で守られています。そのため、通常の不動産のように誰でも自由にお金さえ出せば買えるというものではありません 。特に、裁判所が行う「競売（けいばい）」や税務署などが行う「公売（こうばい）」において農地が出品された場合、入札に参加しようとする人は、あらかじめ地元の農業委員会から「この人は農地を買う資格がある人です」というお墨付きをもらっておく必要があります。これが「買受適格証明書（かいウケてきかくしょうめいしょ）」です 。

参考）農地を競売により取得するための買受適格証明について行政書士が…
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もし、この証明書を入札期間中に提出できなければ、どんなに高額な金額を入札したとしても、その入札は無効となってしまいます 。つまり、農地の競売において、買受適格証明書は「入場チケット」のような役割を果たしています。この証明書の発行を受けるためには、農地法第3条（耕作目的）または第5条（転用目的）の許可基準を満たしているかどうか、農業委員会による事前審査をパスしなければなりません 。

参考）https://www.bit.courts.go.jp/info/info_31341.files/info_31341_03.pdf
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手続きは非常にタイトなスケジュールで行われます。裁判所の入札期間（通常1週間程度）が始まる前に証明書を手元に用意しておく必要があるため、競売の公告が出たらすぐに動き出す必要があります 。一般的に、農業委員会の受付締切は毎月決まった日（例えば毎月25日など）に設定されており、その日までに申請書類一式を提出し、翌月の総会で審査承認を得て、ようやく証明書が交付されます 。このプロセスを理解せずに「入札してから許可を取ればいい」と考えていると、確実に入札のチャンスを逃すことになります。

参考）農地を競売により買い受けるには　買受適格証明書が必要です
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買受適格証明書の農地法申請から交付までの流れと農業委員会

買受適格証明書をスムーズに取得するためには、農業委員会における事務手続きの流れを完璧に把握しておくことが不可欠です。手続きは単に書類を出すだけではなく、事前の相談から現地確認、総会での審議といったプロセスを経るため、最低でも1ヶ月、長ければ2ヶ月程度の期間を見積もっておく必要があります 。
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基本的な申請フローは以下のようになります。

1. 物件調査と事前相談

   まず、裁判所の資料（3点セット：物件明細書、現況調査報告書、評価書）を入手し、対象となる農地の状況を確認します。その後、その農地を管轄する市町村の農業委員会事務局へ行き、「競売に出ているこの農地を入札したいので、買受適格証明書が欲しい」と相談します 。

   
   

   参考）買受適格証明書（農地法第3条[耕作目的]又は第5条[転用目的…
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2. 申請書類（証明願）の作成と提出

   農業委員会から指定された「買受適格証明願（願い出書）」を作成します。これには、農地法3条または5条の許可申請書に準じた内容を記載する必要があります。添付書類として、住民票や営農計画書、資金証明などが求められます 。

   
   

   参考）https://info-navi.city.niigata.lg.jp/navi/procInfo.do?procCode=12339amp;fromAction=7
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3. 受付締切と書類審査

   農業委員会には毎月の「受付締切日」があります 。この日までに受理されないと、審査は翌月に回されてしまいます。競売の入札期間（入札期間満了日）までに証明書が発行されなければ入札できないため、この締切日は絶対厳守です 。
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4. 現地調査と総会審議

   書類提出後、農業委員による現地調査が行われます。実際にその土地で農業ができるのか、転用計画に無理がないか等がチェックされます。その後、月1回開催される「農業委員会総会」で審議され、許可相当と判断されれば証明書の発行が決定されます 。
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5. 証明書の交付と入札

   総会終了後、数日以内に買受適格証明書が交付されます。これを受け取り、裁判所の執行官室へ提出（または入札書に同封）することで、晴れて入札参加資格を得ることができます 。

   
   

   参考）農地を競売により取得するとき - 網走市公式サイト
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このように、通常の農地法許可申請と同じレベルの厳格な審査を、競売のスケジュールに合わせて行わなければならない点が、この手続きの最大の難関です。特に、他県や遠方の農地を取得しようとする場合、郵送でのやり取りが認められないケースや、何度も窓口に足を運ぶ必要があるケースもあるため、時間的な余裕を持つことが成功の鍵となります 。
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買受適格証明書の農地法3条と5条による審査基準の違い

買受適格証明書の申請において最も重要なのが、「どのような目的で農地を取得するか」という点です。これによって、適用される農地法の条文が異なり、審査のハードルや求められる要件が大きく変わります 。

参考）農地法の許可申請～3条、4条、5条の違いを解説します～
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農地法第3条（耕作目的）の場合

農地を農地のまま、つまり「農業をするために」取得する場合です。

• 対象者: 原則として、現在農業を行っている農家、またはこれから農業を始める認定新規就農者などに限られます 。

  参考）https://journals.umcs.pl/sil/article/download/5277/pdf
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• 審査基準:
  • 全部効率利用要件: 取得する農地を含め、所有する全ての農地を効率的に耕作できるか。
  • 常時従事要件: 必要な農作業に常時従事できるか（原則として年間150日以上）。
  • 下限面積要件: 経営面積が一定以上になるか（※ただし、令和5年4月の法改正で下限面積要件は廃止されましたが、自治体によっては独自の判断基準を持っている場合がありますので確認が必要です）。
  • 周辺地域との調和: 周りの農地の利用に支障を及ぼさないか。
• 難易度: 農業経験がない一般個人が、いきなり広い農地を競売で取得するのは非常にハードルが高いです。事前の就農計画や研修実績などが厳しく問われます 。

  参考）農地の競売、公売について（買受適格証明）
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農地法第5条（転用目的）の場合

農地を宅地、駐車場、資材置き場、太陽光発電用地など、「農地以外にするために」取得する場合です 。
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• 対象者: 一般個人や法人も対象となりますが、転用事業を行う確実な能力が求められます。
• 審査基準:
  • 立地基準: その農地が「農用地区域内（青地）」や「第1種農地」である場合、原則として転用は許可されません。競売物件がどの区分にあるか、事前確認が必須です 。

    参考）さいたま市／農地の競売、公売について（買受適格証明）
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  • 一般基準: 転用事業を行うための資金力（残高証明書等）があるか、隣接地への被害防除措置が取られているか、計画に具体性があるか等が審査されます。
• 難易度: 立地さえ問題なければ（第2種・第3種農地など）、一般の方でも取得できる可能性は高いですが、具体的な建築計画や資金計画の裏付け資料が必須となります 。

  参考）https://city.kashima.ibaraki.jp/uploaded/attachment/6723.pdf
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表：3条申請と5条申請の主な違い

項目	農地法第3条（耕作目的）	農地法第5条（転用目的）
取得後の利用	農地のまま耕作する	宅地や駐車場などに変える
主な申請者	農家、農業生産法人	個人、一般企業、開発業者
最大の壁	農業技術と労働力の証明	農地種別（立地基準）と資金力
必要書類	営農計画書、耕作証明書	土地利用計画図、資金証明書
競売での注意	住居からの距離が遠いと不利	市街化調整区域だと建築制限あり

このように、同じ「買受適格証明書」でも、その中身は全く別物です。自分がどちらの目的で取得したいのかを明確にし、それに合致した準備をしなければ、農業委員会で門前払いされてしまうこともあります 。

参考）農地の競売・公売買受適格証明について／豊見城市役所 公式ホー…
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買受適格証明書の農地法競売入札に必要な書類と作成のコツ

農業委員会に提出する「買受適格証明願」は、単なる申込用紙ではありません。実質的には「農地法許可申請書」のドラフト版（案）を作成する作業となります 。ここで不備があると審査がストップし、入札に間に合わなくなるため、書類作成には細心の注意が必要です。

参考）農地の競売・公売について（買受適格証明書）＆nbsp;
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主な必要書類と、それぞれの作成のコツを以下にまとめます 。
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• 買受適格証明願（証明願出書）

  農業委員会所定の様式を使用します。通常は2部〜3部提出します。記載内容は、取得後の利用計画、現在の経営状況、世帯員の状況などです。

  
  

  • コツ: 空欄を作らないことが基本です。特に「取得の理由」や「利用計画」は具体的に書く必要があります。「安かったから」「将来何かに使いたい」といった曖昧な理由はNGです。
• 農地法許可申請書の「案」

  正式な許可申請書ではありませんが、同等の内容を記載した「案」の添付を求められます。これが審査の実質的な対象となります 。
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  • コツ: 3条なら「どのような作物を、どの時期に、どれくらいの収量で作るか」という営農計画をリアルに書きます。5条なら「いつ造成し、いつ着工・完成するか」という工程表と整合性を取ります。
• 資金力を証明する書類

  預金残高証明書（入札代金＋事業費をカバーできる額）や、融資証明書などが必要です 。
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  • コツ: 競売は原則現金一括払いですが、農地転用事業にかかる造成費や建築費も持っていることを証明しなければなりません。ギリギリの金額ではなく、余裕のある残高を示すことが「事業の確実性」のアピールになります。
• 図面関係（位置図、公図、配置図など）

  場所を特定する地図や、転用後のレイアウト図（5条の場合）です。

  
  

  • コツ: 5条転用の場合、建物の配置だけでなく、排水計画（雨水をどこに流すか）を記載した図面が重要視されます。隣地の承諾が必要な場合もあるので、早めに確認しましょう。
• 住民票・法人の登記事項証明書

  申請者の身分を証明するものです。

  
  

  • コツ: 法人の場合、定款の事業目的に「農業」が入っていないと3条許可が下りない場合があります。必要に応じて定款変更も検討する必要があります 。​
• その他（誓約書、隣接同意書など）

  自治体によっては、水利組合の同意書や、隣接農地所有者の同意書を求められることがあります。

  
  

  • コツ: これらは相手があることなので、時間がかかります。申請準備の最初に着手すべき項目です。

  参考リンク：買受適格証明願の事務の流れと必要書類（八千代町） - 具体的な事務フローと審査基準が詳細に解説されています。
  特に注意すべきは、書類の整合性です。例えば、営農計画書では「毎日作業する」と書いているのに、住所が遠方で通勤が困難である場合や、資金計画書と残高証明書の金額が合わない場合などは、審査で厳しく突っ込まれます 。農業委員は地元の事情に詳しいため、実態とかけ離れた計画はすぐに見抜かれます。誠実かつ現実的な書類作成を心がけましょう。

  
  

  参考）ファクタリングを断られた！審査に通らない理由と資金調達を成功…
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  買受適格証明書が農地法審査で発行されない意外なケース

  「お金もあるし、書類も揃えたから大丈夫」と思っていても、買受適格証明書が発行されず（却下または不交付）、入札を断念せざるを得ないケースがあります。ここでは、検索上位の記事ではあまり触れられていない、意外な「落とし穴」について解説します。

  
  

  • 「小作権」がついている農地の罠

    競売物件の中には、過去に設定された賃借権（小作権）が残っている場合があります。農地法では耕作者の権利が非常に強く守られているため、もし対象農地に有効な小作権が設定されている場合、原則としてその小作人（借りている人）以外には買受適格証明書が発行されないというルールがあります 。
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    たとえ所有者が借金を返せずに競売になっても、耕作している人の権利は奪えないからです。競売の「物件明細書」に「農地法上の賃借権あり」といった記載がある場合は、部外者が入札しても許可が下りない可能性が極めて高いため、手を出さないのが無難です。

    
    

  • 通作距離の問題（3条取得の場合）

    「週末農業をやりたい」といって、自宅から車で2時間かかる農地の競売に参加しようとするケースです。農地法3条の審査基準には「効率的に利用すること」が含まれており、通作距離が遠すぎると「適切な管理ができない」とみなされ、不許可になることがあります 。明確な距離制限（例：○km以内）を設けていない自治体も増えていますが、常識の範囲を超えると審査は厳しくなります。
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  • 「農振除外」ができない土地（5条取得の場合）

    転用目的で取得しようとする際、その土地が「農業振興地域内の農用地区域（青地）」に指定されていると、原則として転用は許可されません。これを知らずに「買ったら家を建てたい」と申請しても、100%却下されます。青地の除外申請（農振除外）は年1〜2回しかチャンスがなく、要件も極めて厳しいため、競売のスケジュールには到底間に合いません 。
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  • 過去の違反転用の履歴

    競売物件そのものが、過去に無許可で資材置き場にされていたり、産業廃棄物が埋まっていたりする「違反転用農地」である場合です。この場合、農業委員会は「原状回復（元の農地に戻すこと）」を前提としない限り、新たな許可を出さないことがあります。安易に落札すると、莫大な撤去費用と行政指導を抱え込むことになります。

    
    

  • 地域の「水利費」等の滞納

    これは法的な不許可事由とは少し異なりますが、前の所有者が土地改良区の賦課金（水利費）を長年滞納している場合、新しい所有者にその支払い義務が及ぶわけではありませんが、地域の水利組合との調整がつかず、事実上水が使えない（営農計画が成り立たない）として、計画の実現性を否定される可能性があります 。

    
    

    参考）住宅ローン審査に通らない理由と通るコツをご紹介！｜iyome…
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  これらのリスクを回避するためには、裁判所の資料（3点セット）を読み込むだけでなく、必ず農業委員会の窓口で「この土地の台帳上の扱いはどうなっているか」「青地ではないか」「小作権の設定はないか」を直接確認することが重要です。

  
  

  買受適格証明書による農地法許可後の落札手続きと所有権移転

  見事に買受適格証明書を取得し、入札に参加して最高価買受人（落札者）となれたとしても、そこで終わりではありません。実は、ここからが本当の「農地法許可申請」のスタートとなります 。
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  競売における農地取得は、以下のような「二段階方式」になっています。

  
  

  1. 入札前：買受適格証明書の取得（＝「許可の見込み」の証明）
  2. 入札・開札：最高価買受申出人の決定
  3. 落札後：正式な農地法許可申請（＝本番の審査）
  4. 許可指令書の交付：農業委員会または知事からの正式許可
  5. 代金納付・登記：所有権移転

  裁判所から「あなたが最高価買受人になりました」という通知（売却決定通知書など）をもらったら、すぐにその書類を添えて、改めて農業委員会に正式な「農地法第3条（または5条）許可申請書」を提出しなければなりません 。
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  「えっ、最初に証明書をもらったじゃないか」と思うかもしれませんが、あれはあくまで「入札に参加するための仮パス」であり、正式な権利移転の許可ではないのです 。この本申請を行わないと、裁判所は「売却許可決定」を確定させることができず、代金を納付することも、登記を移すこともできません。

  
  

  参考）買受適格証明
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  注意点とスケジュールの罠
  この本申請も、農業委員会の月1回の総会に合わせる必要があります。もし落札後の手続きが遅れて総会の締切を逃すと、許可が下りるのが1ヶ月遅れ、その分、裁判所への代金納付期限も延長手続きが必要になるなど、非常に面倒なことになります。最悪の場合、手続き遅延により「買受の資格なし」とみなされ、保証金を没収されるリスクさえあります 。
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  また、許可申請の内容は、最初に提出した「買受適格証明願」の内容と一致している必要があります。「落札できたから、やっぱり計画を変更しよう」といって内容をガラリと変えると、審査がやり直しになったり、不許可になったりする恐れがあります 。
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  所有権移転登記の特例
  通常の農地売買では、許可書を持って法務局へ行き、自分たちで登記申請を行いますが、競売の場合は「嘱託登記（しょくたくとうき）」といって、裁判所が職権で登記所に対して名義変更の手続きを行ってくれます 。

  
  

  参考）https://jws.rivierapublishing.id/index.php/jws/article/download/626/1297
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  ただし、その前提条件として、農業委員会（または都道府県知事）が発行した「許可指令書」を裁判所に提出する必要があります 。
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  つまり、

  • あなたが許可申請をする → 農業委員会が許可書を出す → あなたがそれを受け取る → あなたが裁判所に提出する → 裁判所が登記を変える

    というバケツリレーが行われるのです。この流れをスムーズに行うために、落札後は速やかに農業委員会と連絡を取り合い、最短のスケジュールで許可をもらえるよう動くことが大切です 。
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  参考リンク：農地を競売により買い受けるには（東峰村） - 落札後の手続きフローまで明確に記載されており、全体の流れを把握するのに役立ちます。
  農地の競売は、単に安く土地を手に入れるチャンスであるだけでなく、法律に基づいた複雑な手続きを正確にこなす事務処理能力が試される場でもあります。買受適格証明書の重みを理解し、入念な準備を行うことが、理想の農地を手に入れる最短ルートとなるでしょう。

  
  

  
  

  
  契約 12-20Ｎ／内容証明書